Der Gesetzgeber beabsichtigt, zum 01.01.2023 die Bewertung von Immobilien teilweise zu ändern. Dies kann – muss aber nicht – Auswirkungen auf eine Erbschafts- oder Schenkungssteuerpflicht haben.
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Das bleibt unverändert
(a) Freibeträge und Steuersätze
Es werden weder die Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge noch die Schenkungs- und Erbschaftssteuersätze geändert. Auch die Grunderwerbsteuer bleibt unverändert.
(b) Vergleichswertverfahren
Unverändert bleibt auch die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren findet Anwendung bei der Übertragung / dem Verkauf von Wohnungs- und Teileigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei werden Verkäufe von Referenzobjekte für die Wertermittlung herangezogen. In größeren Städten liegen in der Regel ausreichend Verkaufsfälle vor, um nach dieser Methode den steuerlichen Wert ermitteln zu können; auch ab dem 01.01.2023. Für Berlin hat der Gutachterausschuss jedoch differenziert:
- Für Wohnungen gibt es Vergleichswerte für das gesamte Stadtgebiet, allerdings untergliedert in 23 Bezirke in der Aufteilung Berlins vor der Verwaltungsreform in 2001 (Entwurf liegt vor, noch nicht veröffentlicht für 2022)
- Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen und Landhäuser ist der räumliche Anwendungsbereich hingegen beschränkt (Amtsblatt für Berlin Nr. 58 vom 30.12.2021 Seite 5613 ff.) [1] Für Reinickendorf liegen Vergleichswerte aus 2021 vor.
Wollen Sie also z.B. Ihr in Einfamilienhaus- oder Zweifamilienhaus in Reinickendorf (gegen Wohnungsrecht/Nießbrauch?) an Ihre Kinder übertragen, werden die beabsichtigten Änderungen in dem BewG keine Auswirkungen auf den steuerlich anzusetzenden Wert Ihrer Immobilie haben, da sich der räumliche Anwendungsbereich der von dem Gutachterausschuss ermittelten Vergleichswerte auf Reinickendorf erstreckt. Für Wohnungen gilt, dass hier der Vergleichswert für das gesamte Stadtgebiet ermittelt wurde. Dieser wird auch in 2023 anhand von Referenzverkäufer ermittelt. Für die in der Fußnote angegebenen Bezirke liegt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen und Landhäuser hingegen kein Vergleichswert vor.
(c) Unbebaute Grundstücke
Bei unbebauten Grundstücken wird weiterhin der Bodenrichtwert für die Wertermittlung herangezogen.
(d) Bewertung durch Sachverständigen
Schließlich bleibt Ihnen – unverändert – die Möglichkeit, den Wert der Immobilie durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, wenn Sie den steuerlichen Ansatz des Finanzamtes nicht akzeptieren wollen.
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Bewertung nach dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet Anwendung auf Wohnungs- und Teileigentum sowie auf Ein- und Zweifamilienhäuser, für die das Vergleichswertverfahren keine ausreichenden Referenzobjekt zur Verfügung stellt. Ermittelt werden der Wert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten für das aufstehende Gebäude.
Strukturelle Änderungen sind bei diesem Bewertungsverfahren zwar nicht vorgesehen, gleichwohl kann es eine Anhebung der steuerlichen Werte ab 01.01.2023 geben. Durch die Einführung eines Regionalfaktors sollen die Kosten der Herstellung des Gebäudes an die Besonderheiten der örtlichen Gegebenheiten angeglichen werden (regionales Baukostenniveau). Dieser Regionalfaktor ist durch den Gutachterausschuss zu ermitteln. Wären die Baukosten z.B. in der maßgeblichen Region um 1/3 höher als im Durchschnitt, liegt der Faktor bei 1,3 und dient als Multiplikator mit den Regelherstellungskosten. Gibt es keine Angaben des Gutachterausschusses, wird der Regionalfaktor zunächst mit 1,0 angesetzt und ist damit wertneutral. Der Berliner Gutachterausschluss wird den Regionalfaktor mit 1,0 ansetzen. Ferner wird ein sog. Alterswertminderungsfaktor eingeführt, der zur Werterhöhung führen kann. Schließlich werden die gesetzlichen Wertzahlen (Anlage 25 zu § 191 BewG) angehoben.
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Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren richtet sich – vereinfacht gesagt – nach den erzielten Mieterträgen und der Rendite und wird an die Regelungen ImmoWertV vom 14.07.2021 angepasst. Betroffen sind Miet- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstückmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Hier ist von einer Anhebung der steuerlichen Werte der Immobilien ab 2023 auszugehen.
- So soll die Gesamtnutzungsdauer der Immobilien von 70 auf 80 Jahre angehoben werden.
- Zudem werden die Liegenschaftszinssätze herabgesetzt. Damit wird der Wert solcher Immobilien steigen, für die der Gutachterausschuss bislang keine Liegenschaftszinssätze vorgegeben hat.
- Bei den Bewirtschaftungskosten ist zukünftig stärker nach Kategorien zu differenzieren, was zum Ansatz geringerer Bewirtschaftungskosten führt; im Ergebnis wird die Immobilie damit wirtschaftlicher im Wert steigen.
Jede Änderung für sich genommen kann Erhöhung der steuerlichen Werte der Immobilie führen.
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Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschluss wird am 13.12.2022 tagen und über die Änderung der Bodenrichtwerte entscheiden. Bei einer Abweichung von bis zu 5 % erfolgt in der Regel keine Anpassung. Die letzten Berechnungen gehen von einer Wertsteigerung von 7 % aus. Eine Anpassung ist daher denkbar, aber nicht sicher.
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Handlungsbedarf zum Jahresende 2022?
Handlungsbedarf besteht nicht zwingend. Für Berlin und das Berliner Umland gibt es für viele Bereiche Vergleichswerte im Ein – und Zweifamilienhausbereich, die auch in 2023 so oder in ähnlicher Höhe weiterhin gelten werden. Werterhöhungen dürften überschaubar sein (Bodenrichtwert und Vergleichswerte) – das sollte gleichwohl im Einzelfall geprüft werden. Bei Miet- und Geschäftshäusern ist hingegen auch dann von einer Erhöhung der steuerlichen Werte zum 01.01.2023 auszugehen, wenn Liegenschaftszinssätze durch den Gutachterausschuss für das Gebiet veröffentlicht werden; schon durch die Änderung der Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre und die detailliertere Kategorisierung der Bewirtschaftungskosten sowie der Einführung des Regional- und Alterswertminderungsfaktors wird der steuerliche Wert der Immobilie steigen.
[1] Ausgenommene Ortsteilen sind: Mitte, Moabit, Hansaviertel, Tiergarten-Süd, Gesundbrunnen, Friedrichshain, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Schmargendorf, Grunewald, Charlottenburg-Nord, Halensee, Schlachtensee, Schöneberg, Friedenau, Neukölln, Alt-Treptow, Plänterwald, Oberschöneweide, Fennpfuhl, Rummelsburg.