Mit Wirkung ab dem 01. April 2023 hat der Gesetzgeber den neuen § 16a GWG eingeführt. Zeitlich gilt für alle Geschäfte, die ab dem 01. April 2023 beurkundet werden; Beurkundungen bis einschließlich 31. März 2023 bleiben also unberührt. Inhaltlich betroffen sind Kaufverträge über inländische Immobilien und Abtretungen von Geschäftsanteilen von Gesellschaften mit inländischem Immobilienvermögen. Die Prüfungspflichten des Notars beziehen sich nur auf die erste Fallgruppe.
16 GWG (auszugsweise)
(1) Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört. …
(2) Bei Rechtsgeschäften nach Absatz 1 Satz 1 haben die Beteiligten gegenüber dem Notar, der den Antrag auf Eintragung des Erwerbers als Eigentümer oder Erbbauberechtigter beim Grundbuchamt einreichen soll, nachzuweisen, dass die Gegenleistung mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht wurde. Als Nachweis sind insbesondere Zahlungsbestätigungen von auf Veräußerer- oder Erwerberseite an der Transaktion beteiligten Kreditinstituten geeignet. Bei vertraglichen Änderungen an Rechtsgeschäften nach Absatz 1 Satz 1, welche die Gegenleistung betreffen und die nach einer bindend gewordenen Auflassung vorgenommen werden, haben die Beteiligten dem Notar zum Zweck der Durchführung der Prüfung nach den Absätzen 3 und 4 übereinstimmende Erklärungen zu diesen Änderungen vorzulegen.
Die Bezahlung von Kaufpreisen bei einem inländischen Immobilienerwerb hat damit im Wege der Überweisung zu erfolgen. Dies gilt auch bei der Abtretung von Geschäftsanteilen von inländischen Immobilien besitzenden Gesellschaften. Die Bezahlung z.B. mit Kryptowährung hat keine Erfüllungswirkung und kann von dem Käufer bei dem Verkäufer zurückgefordert werden.
Bei Kauf inländischer Immobilien obliegt dem Notar die Prüfung der Einhaltung einer ordnungsgemäßen Zahlung. Das Gesetz nennt als ausreichenden Nachweis ausdrücklich eine Zahlungsbestätigung der beteiligten Kreditinstitute, also des Käufers oder des Verkäufers. Nach der Gesetzesbegründung soll aber auch die Vorlage eines elektronischen Kontoauszugs oder einer elektronischen Zahlungseingangsbestätigung des kontoführenden Kreditinstituts des Verkäufers bei dem Notar ausreichen.
Bei vertraglichen Änderungen der Kaufpreismodalitäten, an denen der Notar nicht beteiligt ist, sind Käufer und Verkäufer verpflichtet, dem Notar zum Zwecke der Durchführung der Prüfung der ordnungsgemäßen Kaufpreiszahlung unverzüglich übereinstimmende Erklärungen zu diesen Änderungen vorzulegen. Dies betrifft z.B. die Änderung der Fälligkeit des Kaufpreises oder Raten-/Stundungsvereinbarungen, aber auch die Änderung der Kontoverbindung des Verkäufers.
Es gibt eine Bagatellgrenze bei Gegenleistungen von bis zu EUR 10.000,00. Hier gelten die obigen Regelungen nicht, d.h. es kann weiterhin in bar oder z.B. Kryptowährung bezahlt werden.