Wollen Eltern oder Großeltern ihren minderjährigen Kindern eine Immobilie schenken, können Eltern ihre minderjährigen dabei nicht selbst wirksam vertreten, § 1629 Abs. 2 BGB. Für die Genehmigung des elterlichen Handelns wird deshalb ein Ergänzungspfleger bestellt, der dann die schenkungsweise Übertragung an den Enkel genehmigt.
Zusätzlich ist eine familienrechtliche Genehmigung erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft für den minderjährigen Enkel nicht rein vorteilhaft ist. Das Grundbuchamt hat dabei die Wirksamkeit der Schenkung nicht zu prüfen. Für die Eigentumsumschreibung auf den Enkel ist allein entscheidend, ob die Übertragung des Eigentums, nicht aber, ob die der Übertragung zu Grunde liegende Schenkung als schuldrechtliches Geschäft mit Nachteilen für den Enkel verbunden sein würde.
Das OLG München hat die Eigentumsübertragung auf den Enkel dabei aufgrund der folgenden Vertragsgestaltungen als rein vorteilhaft und eine familienrechtliche Genehmigung für die Übertragung als nicht erforderlich angesehen:
- Unerheblich war, dass sich die Großeltern ein Nießbrauchrecht an der übertragenen Immobilie vorbehalten hatten. Wird der Grundbesitz im Zuge der Eigentumsumschreibung mit einem dinglichen Recht belastet, erwirbt der Minderjährige nicht anders, als wenn er von vorneherein ein mit dem Nießbrauchrecht belastetes Eigentum erworben hätte.
- Auch ein durch eine Vormerkung gesichertes Rückübertragungsrecht stand der reinen Vorteilhaftigkeit nicht entgegen. Denn der Enkel war nach der vertraglichen Vereinbarung zur Rückübertragung nur verpflichtet, soweit er noch bereichert ist; die Haftung des Enkels wurde also zuverlässig auf die ihm unentgeltlich übertragene Immobilie beschränkt.
- Soweit die übertragene Immobilie vermietet war und der Enkel gem. § 581 Abs. 2, § 566 BGB kraft gesetzlicher Regelung in den bestehenden Mietvertrag eintrat, war dies für den Enkel per se zwar nicht rein vorteilhaft. Diese Rechtsfolge wird aber nur durch das Gesetz angeordnet und wurde vertraglich nicht vereinbart.
Selbst wenn vorliegend die Schenkung an sich der familienrechtlichen Genehmigung bedarf und diese fehlt, hat das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auf den Enkel zu vollziehen und das Eigentum auf den minderjährigen Enkel umzuschreiben. Ob die Schenkung als schuldrechtliches Geschäft wirksam war, hatte das Grundbuchamt nicht zu prüfen.